Mit Pachtvertrag wird ein Vertrag bezeichnet, mit dem der Verpächter sich verpflichtet, den Gebrauch und den Genuss der Früchte eines verpachteten Gegenstands dem Pächter im Gegenzug für die Zahlung von Pacht zu überlassen (§ 581 BGB). Im Gegensatz dazu steht der Mietvertrag, bei dem nur der Gebrauch der Sache überlassen wird.

Dabei ist die körperliche Zugriffsmöglichkeit des Pächters auf die Sache kein konstitutives Merkmal des Pachtvertrages. Ist der Pächter nicht auf eine unmittelbare Zugriffsmöglichkeit angewiesen, weil die beabsichtige Nutzung der Sache anderweitig sichergestellt wird, so schließt die mangelnde sachenrechtliche Beziehung die Annahme eines Pachtvertrages nicht aus (so der BGH entsprechend für Leihverträge in NJW-RR 2004, 15166; für die Übertragbarkeit auf Pachtverträge siehe JuS 2005, 70 ff).

Vom einfachen Pachtvertrag ist der Landpachtvertrag zu unterscheiden.

1. Vertragsdauer

Ein Pachtvertrag kann auf Zeit oder befristet geschlossen werden. Wird er befristet geschlossen, ist zu beachten, dass eine unbefristete Verlängerung gemäß § 581 Abs. 2, 545 BGB in Betracht kommt, wenn nach Ende von keiner der Parteien ein entgegenstehender Wille geäußert wird.

2. Mustervertrag

3. Pachtvertrag

§ 1 Gegenstand der Pacht

Bezeichnung der Grundstücke mit Gemeinde/Wirtschaftsart und Lage, örtliche Bezeichung und Größe und Bemerkungen über Bestellung, Obstbaumbestand Dienstbarkeiten usw.

Regelung über die Mitverpachtung oder Nichtmitverpachtung über die Gewinnung von Bodenbestandteilen (z.B. Kalk, Gips, Ton, Lehm, Sand, Mergel, Kies, Torf u.ä.).

Regelung über die Ausübung von Rechten di emit dem Eigentum verbunden sind aber nicht im Grundbuch vermerkt sind

§ 2 Pachtdauer

§ 3 Pachtpreis

Regelung über Höhe, Leistungsort, Fälligkeit, Aufrechenbarkeit.

§ 4 Obstbäume

Soweit vorhanden Regelung über das Nuztungsrecht an und die Pflege von Obstbäumen auf dem Grundstück. Regelungen über einen Mehr- oder Minderbestand am Ende der Pachtzeit.

§ 5 Gewährleistung

Regelungen über Ansprüche bei Abweichung der vereinbarten Grundstücksgröße von der tatsächlichen (z.B. das Abweichungen von 5 % unerheblich sind).

§ 6 Wildschaden

Regelung von Wildschaden, z.B. durch Verweis auf die geltenden jagdrechtlichen Bestimmungen

Regelung für Grundstücke die Teil eines Eigenjagdbezirkes sind.

§ 7 Abgaben

Regelung darüber, wer die öffentlichen Abgaben und Lasten (idR der Verpächter) und die Beiträge zur landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft (idR der Pächter) trägt.

§ 8 Unterhaltung

Regelung darüber wer die Kosten der laufenden Unterhaltung und gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache trägt (regelmäßig der Pächter)

§ 9 Verbesserungen

Regelung über das Recht zur Vornahme von Verbesserungen (z.B. durch Kultivierung von Ödland, Anlage von Dränagen). Abhängigkeit von schriftlicher Anzeige und Genehmigung.

Regelung über den Ersatz von Aufwendungen für Verbesserungen am Pachtende, wenn Wersteigerung des Grundstücks vorliegt.

§ 10 Unterverpachtung

Regelung über die Voraussetzungen für die Unterpacht.

§ 11 außerordentliche Kündigung

Regelungen unter welchen Voraussetzungen die außerordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses in Frage kommt.

§ 12 Tod des Pächter

Regelungen über die Folgen eines Todes des Pächters (z.B. Sonderkündigungsrecht).

§ 13 Verjährung nach Pachtende

Regelungen wann die nach Pachtende bestehenden Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterung und Ersatz von Aufwendugnen oder auf Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen verjähren.

§ 14 Kosten

Regelung darüber wer die Kosten des Vertrages trägt (z.B. hälftige Kostentragung).

§ 15 salvatorische Klausel