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Von Wohnungseigentum spricht man, wenn mehrere Wohnungen in einem Haus selbständig eigentumsfähig sind (sog. Eigentumswohnungen).
Grundsätzlich ist Wohnungseigentum im BGB nicht vorgesehen. Das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am Haus sind grundsätzlich einheitlich in der Hand eines oder mehrerer Miteigentümer. Da eine Wohnung wesentlicher Bestandteil eines Hauses ist, ist auch die Wohnung als solche nicht selbständig eigentumsfähig (§§ 93, 94 BGB).
Beispiel: Anton und Bert sind Freunde. Beim Tod seiner Eltern hat Anton ein großes Haus mit zwei Wohnungen in bester Innenstadlage geerbt. Sein Freund B würde gerne Eigentümer werden. Das Sachenrecht gibt den beiden nur die Möglichkeit Miteigentümer an der gesamten Immobilie zu werden - ohne, dass klar wäre, wem von beiden welcher Teil des Hauses zur Nutzung zusteht. Bert kann sachenrechtlich nicht Alleineigentümer einer einzelnen Wohnung werden.
In diese Lücke stößt das Wohnungseigentumsrecht. Es verbindet das Miteigentum am gesamten Haus mit dem Alleineigentum (sog. Sondereigentum) an einer Wohnung zu Wohnungseigentum.
Das erreicht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in dem es in § 3 Abs. 1 abgeschlossene Wohnungen von den vorgenanntem Grundsätzen ausnimmt.
Wohnungseigentum kann nur als unauflösbare Einheit (§ 6 WEG) aus Sondereigentum an der Eigentumswohnung und Miteigentum am Grundstück und den Gemeinschaftsflächen begründet werden.
Anton kann das Haus durch eine Erklärung in zwei Eigentumswohnungen mit jeweiligem 50 % Miteigentum am Grundstückaufteilen und Bert eine davon verkaufen, so dass Bert Miteigentümer am Grundstück und Alleineigentümer an einer der beiden Wohnungen wird.
Sondereigentum können nur die Bestandteile des Gebäudes gehören, die verändert, beseitigt und eingefügt werden können ohne dass dadurch das gemeinsame Eigentum oder das das Sondereigentum eines anderen über § 14 WEG hinaus zulässige Maß beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung verändert wird.
Das Sondereigentum kann nur an wesentlichen Bestandteilen bestehen (BGH NJW 1975, 688). Teile die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes wichtig sind, sind vom Sondereigentum ausgenommen und gehören zum Gemeinschaftseigentum. Beispiel: Außentüren und Fenster.
Das Sondereigentum kann entweder vertraglich oder durch Teilung eingeräumt werden. Bei der vertraglichen Einräumung ist zunächst ein notariell beglaubigter Kaufvertrag erforderlich (§ 4 Abs. 3 WEG iVm § 311b Abs. 1 BGB). Gegenstand dieses Vertrages und der Beglaubigung sind auch die Baupläne. Bei Fehlern kommt eine Heilung gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB in Betracht.
Aufgrund dieses Vertrages kann dann die notarielle beglaubigte Einigung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Bei der Eintragung muss dann wieder ein von der Baubehörde unterschriebener und gestempelter Bauplan vorliegen, um eine exakte Zuordnung der Eigentumswohnungen im Grundbuch zu ermöglichen.
Das Sondereigentum ist insoweit beschränkt, als der einzelne Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nur so nutzen darf, dass andere Miteigentümern keine besonderen Nachteile entstehen (§ 14 Nr. 1 WEG).
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gesamtheit der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung (§§ 21 25 WEG) und einem Verwalter (§§ 26 - 28 WEG). In Streitfällen entscheidet das Amtsgericht entweder im Bereich des § 43 WEG in einem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit und ansonsten in einem normalen Zivilprozessverfahren.
Wird kein Verwalter bestimmt, muss die Verwaltung von allen Wohnungseigentümern übernommen werden.
Gewährleistungsansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums gegen Dritte, z.B. den Bauunternehmer, kann jeder Wohnungseigentümer selbständig geltend machen, da dies ihm Interesse der Eigentümergemeinschaft liegt. Für Schadensersatzansprüche und die Vorschusszahlung bei einer Selbstvornahme (str.) ist allerdings sowohl für die Prozessführungsbefugnis als auch die Passivlegitimation eine Mehrheitsentscheidung der Wohungseigentümergemeinschaft erforderlich.
Klagt der Verwalter, so tut er dies als gesetzlicher Prozessstandschafter.
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