Im Baurecht werden mit Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zum einem ein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen bezeichnet, die der Grundstückseigentümer freiwillig übernommen hat (§ 79 HBO). Die Baulast hängt am jeweiligen Grundstück und wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Die Voraussetzungen sind im jeweiligen Landesrecht geregelt.

Beispiel 1: Der Grundstückseigentümer B gewährt der Gemeinde C das Recht einen Kanal durch sein Grundstück (Flurstück 7712) zu führen und ein Betretungsrecht für entsprechende Sanierungsarbeiten. Das Recht wird als Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen. D, der das Grundstück (Flurstück 7712) von B erwirbt, wird auch durch diese Baulast verpflichtet und muss entsprechende Eingriffe in sein Grundstück dulden.

Beispiel 2: Der Grundstückseigentümer B übernimmt einen Teil der Abstandsflächen für ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück (sog. Abstands-Baulast).

1. Voraussetzungen

1. Einseitige Erklärung gegenüber der Baufaufsichtsbehörde (§ 75 Abs. 1 S. 1 HBO)
2. Schriftform (§ 75 Abs. 2 S. 1 HBO)
3. Eintragung in das Baulastenverzeichnis (§ 75 Abs. 1 S. 2 HBO), (konstitutiv)

Der Einräumung einer Baulast liegt regelmäßig als Grund (= causa) ein Vertrag zwischen dem Inhaber des belasteten Grundstücks und dem Begünstigten zugrunde. In diesem ist dann ggf. auch die Gegenleistung vereinbart.

Dieser Vertrag wird entweder als öffentlich-rechtlicher (h.M.) oder als privatrechtlicher Vertrag qualifiziert. Entsprechend gibt es dann bei unwirksamen oder weggefallenem Vertrag entweder Ansprüche aus öffentlich-rechtlichem Erstattungsanspruch oder § 812 ff BGB. Der Anspruch kann aber nur auf Wertersatz gerichtet sein, da eine Löschung der Baulast nur durch behördlichen Verzicht in Frage kommt.

2. Durchsetzung

Da die Eintragung der Baulast dem Begünstigten keine eigenen Ansprüche gibt, kann dieser nur versuchen die Behörde zum Eingreifen zu veranlassen. Allerdings wird vom Hess. VGH ein entsprechender Anspruch grundsätzlich verneint.

3. Beseitigung/Löschung/Untergang

Die Baulast kann durch Verzicht beseitigt werden. Allerdings steht das Recht zum Verzicht nicht dem Begünstigten, sondern der Baufaufsichtsbehörde zu. Diese muss schriftlich verzichten und die Löschung in das Baulastverzeichnis eintragen lassen.

Liegen die Voraussetzungen für einen Verzicht vor, d.h. besteht ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr, so hat der Eigentümer des belasteten Grundstücks einen Anspruch auf Verzicht. Dieses Recht kann auch dem Eigentümer des Begünstigten Grundstücks zustehen.