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Bauträger/Bauträgervertrag
Der Bauträgervertrag ist ein Typenkombinationsvertrag aus Werkvertrag, Kaufvertrag und Geschäftsbesorgungsvertrag, geregelt in § 650c BGB.
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Reichweite Berkundungspflicht bei nachträglichen Vertragsänderungen
Es kommt hier auf die Erklärung der Auflassung an. Nach Erklärung sind Änderungen nicht mehr zu beurkunden.
AGB-Kontrolle
Der Bauträgervetrag ist in der Regel auch ein Verbrauchervertrag, mit der Folge der AGB-Kontrolle
Formbedürftigkeit der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung selbst ist grundsätzlich nicht Beurkundungspflichtig ( § 8 WEG verweist nicht auf § 4 WEG). § 29 GBO führt aber zu der Notwendigkeit der öffentlichen Beglaubigung. Soll auf die Teilungserklärung im Vertrag, z.B. Bauträgervertrag nach § 13a BeurkG Bezug genommen werden, muss sie gleichwohl beurkundet sein.
Abschlagszahlungen
Abschlagszahlungen sind nur gemäß § 650v BGB i.V.m. der öffentlich-rechtlich wirkenden MaBV zulässg
Die MaBV ist anwendbar bei gewerblichem Handeln, d.h. bei mehr als drei Objekten in fünf Jahren, aber auch bei erstem Objekt wenn unbedingte Veräußerungsabsicht bei Verkauf vor Fertigstellung vorliegt. weiterführend: MaBV, Anwendbarkeit
Ein Bauträgervertrag kann aber auch Vorliegen, wenn die MaBV mangels Gewerblichkeit nicht anwendbar ist (§ 1 MABV)
Ein Verstoß gegen MaBVf ührt zur Geltung des § 641 BGB und damit zu einer Haftung des Notars.
Kündigung/fristlose Kündigung
Gemäß § 650c BGB ist ein Bauträgervertrag weder vom Bauträger nocht vom Besteller ordentlich oder aus wichtigem Grund kündbar. Beide Seiten bleiben auf den Rücktritt verwiesen.
Aus notarieller Sicht ist zu überlegen, ob man die Kündigung aus wichtigem Grund wieder im notariellen Vertrag regelt. - Die zwei Ebenen der Haftungsbeschränkung im Bauträgerrecht
- Bauträgervertrag, Erschliessungskosten
- Beschaffenheitsvereinbarung/Beschaffenheitsmerkmale/Variationsbefugnis
- Problem: Abnahme des Miteigentums
Problem verdrängend Zuständigkeit bei Abnahme
Eine Abnahmeklausel, die das Recht des Erwerbers zur Abnahme verdrängt, greift in das Abnahmerecht des Erwerbers ein, es liegt damit ein Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 vor. Zu dem verstößt die Einschaltung eines vom Verkäufer benannten/bezahlten Verwalters/Sachverständigen gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB (unangemessene Benachteiligung) wegen der möglicherweise fehlenden Neutralität.
Eine Abnahmevollmacht muss frei widerruflich sein, und der Erwerber muss erkennen können, dass er jederzeit selbst abnehmen darf. Gleichwohl bestehen bedenken, gegen die Abnahmelösung, so dass stattdessen die Vereinbarung einer individuellen Abnahme nach Vorbereitung durch einen vom Bauträger bezahlten und der WEG oder der IHK benannten öffentlich bestellten Sachverständigen vorgeschlagen wird.
Abnahmefiktion Eine Abnahmefiktion Ist grundsätzlich möglich (z.B. mit Zeitablauf) - führt allerdings nur bei abnahmefähigen Objekt zur Abbnahme. Ist Objekt mangelhaft und nicht Abnahmefähigkeit läuft bei einer Fiktion die Gewährleistungsfrist nicht an. Dies birgt für den Unternehmer daher hohe Risiken! Nachzüglerfälle Für Nachzüglerfälle empfiehlt es sich die bisher erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Vertrag anzuerkennen, d.h. der Käufer muss erklären, dass er die Abnahme gegen sich gelten läßt.
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Auf diesen Artikel verweisen:
notarielle Fachprüfung, Themensammlung
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