Mit Sondernutzungsrecht wird ein durch eine Vereinbarung aller Eigentümer (§ 10 Abs. 2 WEG) schuldrechtlich begründetes Nutzungsrecht eines WEG-Eigentümers an Gemeinschaftseigentum bezeichnet. In der Regel an Parkflächen, Gartenanlagen etc.

Davon ist zu unterscheiden das Sondereigentum.

1. Verdinglichung

Sondernutzungsrechte können gemäß § 10 Abs. 3 WEG ins Grundbuch eingetragen werden, damit ihnen gegenüber Rechtsnachfolgern eine dingliche Wirkung zukommt. Unterbleibt die Eintragung sind nur die Vertragsbeteiligten daran gebunden.

2. gestreckte Begründung druch aufschiebend bedingte Zuordnung

Der teilende Eigentümer kann aber schon bei Teilung Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen bestimmen ohne Sie den jeweiligen Sondereigentümern zuzuordnen und diese Zuordnung einschließlich dem Recht der Verdinglichung sich selbst vorbehalten oder per Vollmacht dem Verwalter übertragen.

"Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, durch notariell beglaubigte Erklärung, die Pkw-Stellplätze jeweils Wohnungseigentümern zur alleinidgen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zuzuordnen und die Eintragung der Zuordnung im Grundbuch zu bewirken.

Dadurch erwerben die Käufer des Sondereigentums bereits Sondereigentum das mit entsprechend aufschiebend nicht nutzbarem Gemeinschaftseigentum verbunden ist, so dass sie bei der späteren Zuordnung keinen Rechtsverlust erleiden. Im Wohnungsgrundbuch sieht der Eintrag dann wie folgt aus:

"Aufschiebend bedingter Ausschluss vom Mitgebrauch der im Freiflächenplan mit ST1, ST2 und ST3 bezeichneten Pkw-Stellplätze".

Rechtsprechung dazu:

OLG Frankfurt/Main, 10.03.2016 Az. 20 W 70/15 Leitsatz:

1. Die sog. gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass von dem teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen dem Verwalter Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der Bezugnahme auf die entsprechende Bewilligung der Eintragung der Teilung im Grundbuch dingliche Wirkung ohne die Mitwirkung von Erwerbern und deren dinglicher Gläubiger (auch bei eingetragenen Auflassungsvormerkungen).
2. Auch bei späterer Eintragung der Zuordnung durch den bevollmächtigten Verwalter bedarf es nicht der Zustimmung von Miteigentümern und deren Gläubigern.

Details aus dem Urteil:

"In der Teilungserklärung vom 11.10.1985 ist die sog. negative Komponente, d. h. der Ausschluss der künftigen Erwerber von der Mitbenutzung einzelner Teile des Gemeinschaftseigentums bereits enthalten. Hinsichtlich der PKW-Abstellplätze werden in Teil B § 10 unter 2 a) und b) Sondernutzungsrechte eingeräumt, die auch verdinglicht werden können."

" ...2. a) An allen im Hof genehmigten (laut vorliegender Baugenehmigung: drei) und etwa noch zu genehmigenden Pkw-Abstellplätzen räumt der bisherige Alleineigentümer Sondernutzungsrecht ein, die verdinglicht werden können (siehe Vollmacht Seite V !). b) Verbunden damit ist jeweils das ausschließliche Nutzungsrecht an einem sowohl im Kaufvertrag als auch in der genehmigten Bauzeichnung eindeutig mit einer Nummer bestimmten PKW-Abstellplatz. Andere Miteigentümer dürfen diesen Platz nicht benutzen..."

"Schließlich ergibt sich dies auch aus der auf Seite V der Teilungserklärung dem Verwalter erteilten "besonderen Vollmacht", wobei der verwendete Begriff der "Einräumung" von Sondernutzungsrechten im Sinn der "Zuweisung", d. h. der für die Begründung von Sondernutzungsrechten erforderlichen positiven Komponente zu verstehen ist."

"Der Verwalter wird wie folgt besonders bevollmächtigt:

a) Der Verwalter wird bevollmächtigt, Sondernutzungsrechte an den drei Pkw-Abstellplätzen (im Freiflächenplan ausgewiesen) einzuräumen und im Grundbuch eintragen zu lassen, soweit vom Eigentümer noch nicht geschehen.

b) Auf die Grünflächen um den Gebäudekörper, soweit sie nicht für Gemeinschaftszwecke beansprucht werden müssen, bestimmten Miteigentümern´Sondernutzungsrechte einzuräumen, die sich auf die jeweils alleinige Nutzung der eindeutig zu beschreibenden Fläche beziehen.

c) Der Verwalter ist ebenso bevollmächtigt, im Trockenraum und Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen (Garagenkeller) eine Abtrennung mit Tür so anzubringen, daß ein Durchgang zum Garten und ein oder zwei Abstellräume geschaffen werden. An diesen abzutrennenden Abstellräumen von je ca. 5 qm kann der Verwalter Sondernutzungsrechte einräumen und auch im Grundbuch eintragen lassen oder den hinteren mit ebenerdigem Zugang für die ausschließliche Verwendung als abschließbaren Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum bestimmen.

Der Verwalter wird dabei befreit von den Vorschriften des § 181 BGB.

Eine beglaubigte Abschrift dieser Teilungserklärung soll als Nachweis der Bevollmächtigung bei der Bestellung der Sondernutzungsrechte genügen."