1. Grundsätze

Bei der Vermietung von Wohnraum ist für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters notwendig (§ 573 Abs. 1 BGB), wenn es sich nicht um eine Mietwohnung in einem Gebäude handelt, dass der Vermieter selbst bewohnt und in dem nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind (§ 573a BGB).

Für den berechtigten Grund gibt das Gesetz folgende drei, nicht abschließende, Beispiele:

• der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB),
• der Vermieter hat Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
• der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Das bezieht sich aber nicht auf die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

2. Schadensersatz bei unwirksamer Kündigung

Spricht ein Vermieter, schuldhaft eine Kündigung aus, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet (BGH Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03).

Grundsätzlich liegt die Beweislast für das Fehlen des Kündigungsgrundes beim Mieter. Nutzt der Vermieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung nicht entsprechend, muss er substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erfüllt er diese Forderung trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass der Selbstnutzungswille von Anfang an gefehlt hat (BGH Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03).