Bei der Gewährleistung ist nach Vertragstyp und Alter der Immobilie zu unterscheiden.

1. I. Alte Bestandsimmobilie und alle Beteiligten Verbraucher

Sind alle Beteiligte Verbraucher und handelt es sich nicht um einen Neubau (bei Leerstand 3 - 5 Jahre, bewohnt 18 Monate nach Herstellung), dann kann die Haftung ausgeschlossen Mit Ausnahme der Haftung für

1. vorsätzliches Handeln (§ 276 Abs. 3 BGB),
2. für arglistig verschwiegene Mängel § 444 Alt 1. BGB und
3. für das Fehlen garantierter Beschaffenheiten § 444 Alt. 2 BGB.

Gewährleistungsausschluss für die Zeit zwischen Beurkundung und Gefahrübergang

"Haben die Parteien die Gewährleistungspflicht des Verkäufers i. s. d. §§ 459 ff. BGB a. F. für sichtbare und unsichtbare Mängel ausgeschlossen, so erfaßt der Ausschluß in der Regel nicht solche Mängel, die nach Vertragsschluß und vor Gefahrübergang entstehen; wollen die Parteien auch solche Mängel von der Haftung ausschließen, müssen sie dies deutlich machen." (BGH Urteil v. 24.1.2003 Az. V ZR 248/02).

2. II. Alte Bestandsimmobilie, Verkäufer Unternehmer und Käufer Verbraucher

Ist der Verkäufer Unternehmer so fällt der Vertrag als Verbrauchervertrag unter die AGB-Kontrolle. Zusätzlich zu den oben genannten drei Ausnahmen kommt dann die Ausnahme für

1. Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit (§ 309 Nr. 7 a)
2. grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders § 309 Nr. 7 b Alt 1)
3. vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen (§ 309 Nr. 7 b Alt. 2)

3. III. Bestandsimmobilie, Verkäufer Verbraucher, Käufer Unternehmer

Ist der Verbraucher der Käufer so sind nur Klauseln unwirksam, die hier zu seinem Nachteil abweichen.

4. IV. Neue Immobilie und alle Beteiligten Verbraucher

Handelt es sich um einen Neubau oder ein umfassend neu saniertes Objekt, dann ist bei Leerstand im Rahmen von 3 bis 5 Jahren, und bewohnt von 18 Monate nach Herstellung eine gerichtliche Überprüfung des Gewährleistungausschlusses über § 242 BGB möglich:

BGH, Urteil vom 8.3.2007 - VII ZR 130/05:

"
1. Ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser ist auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 353).
2. Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung kann nur ausnahmsweise abgesehen werden, wenn sich der Notar davon überzeugt hat, dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will. 78

"

5. V. Neue Immobilie und Verkäufer Unternehmer und Käufer Verbraucher

Ist der Verkäufer Unternehmer und der Käufer Verbraucher, so sind zusätzlich die Klauselverbote:

• § 309 Nr. 8 b) aa) bis ff)

zu beachten. D.h. ein Haftungausschluss beschränkt sich dann auf Schäden am Grundstück im Umfang wie bei Bestandsimmobilien und einen Ausschluss für leicht fahrlässig verursachte Mangelfolgeschäden mit Ausnahme von Schäden an Leben, Köprper oder Gesundheit.