Leitsatz LG Berlin - 18 S 308/13 -, Urteil vom 17. Januar 2018:

1. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zu Stande gekommenen Wohnungs-mietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, sodass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohn-flächenverordnung zu Grunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundflächen von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigten, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zu Grunde gelegt werden. (Entgegen LG Berlin - 65 S 130/10 -, Urt. v. 19.07.2011, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH - VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff.)
2. 2. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmie-te auch dann an Hand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10 % von der vertraglich zu Grunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die Zehnprozent-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Woh-nung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann an Hand der geminderten Ausgangsmiete zu ermit-teln. (Anschluss BGH - VIII ZR 266/14 -, Urt. v. 18.11.2015, GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH - VIII ZR 219/04 -, Urt. v. 22.02.2006, NJW-RR 2006, 801 f. / LG Hamburg - 307 S 52/04 -, Urt. v. 01.07.2004, WE 2005, 20 f.)